地产密探（ID：real-estate-spy）◎编辑
密探君涨停！正源股份，一家名不见经传的涉房上市公司，今天却意外涨停。当天，控股股东“正源地产”公告辟谣“不存在应披露而未披露的重大信息”。据相关报道，正源股份将人造板基地迁出成都，将在四川乐山的夹江县投资6亿元建设“年产30万立方米智能家居高端板材生产线”。或许，这个涨停板与此有关。当然，地产密探之所以继续往下说，却因另一份看似寻常却并不简单的一份重要补充协议。这份补充协议暂且不说，先说一下正源的来历。正源股份，前身曾叫“国栋建设”，是一家四川上市企业。在成都人民公园与西御街交叉的地方，曾有一栋地标建筑叫“国栋大厦”，就是这个公司的。正源地产为大连的一家中型房企，年溢价七成入主以“大型人造板生产”为主业的“国栋建设”。作为新锐房企，正源地产无疑是奔着借壳上市去的。当年8月份，国栋建设拟“资产置换+发行新股份”收购正源地产手上“北京世纪正源房地产开发有限公司、重庆正源房地产开发有限公司、大连海汇房地产开发有限公司、重庆润丰源投资公司的%股权和湖南正源尚峰尚水房地产开发有限公司的80%股权”。没多久，正源地产上述重组借壳计划即被告吹，主要是双方对置入资产、置出资产的估值及业绩承诺条件存在较大分歧，以及受房企A股借壳上市闸门趋紧等影响。更名后的正源股份，依然以人造板生产维系经营，但总部背靠成都的优势，让公司实控人富彦斌对掘金成都房地产商机垂涎不已。注：正源地产老板富彦斌正源股份手上生产人造板的工业用地，在成都城建规模大扩张背景下，迎来规划变性调整，主要位于双流区黄水镇板桥村、长沟村，共有5宗地、.96亩，其中4宗工业用地.52亩，1宗科研教育用地27.44亩。去年9月份，正源股份与双流区签订了“双流正源国际荟产城融合项目”《投资协议书》，成都市双流区规划与自然资源局双流区向其下发第1批4宗.25亩用地变更指标，全部为住宅用地，但需补缴土地款约7.85亿元。当年10月份，正源股份出资1亿元成立成都正源荟置业，由其具体开发上述百亩项目。截至今年1季度末，正源股份手上货币资金只有万元，且比去年底下滑57%。这还怎么搞？今年3月下旬及4月份，正源股份引入了一家名叫“青岛悦优企业管理合伙企业（有限合伙）”的合伙制基金，向其零对价出售成都正源荟置业49%股权，以条件是后者提供借款7.5亿元。正源股份说，上述股权变更后，公司持有正源荟的51%股权，拥有正源荟49%的表决权。还提及，在“青岛悦优合伙基金”收妥全部融资款本金、综合融资成本、工程咨询服务费、运营咨询服务费等费用后，由其以零对价回购正源荟49%股权。这意味着“青岛悦优合伙基金”既是一个财务投资公司，但涉及除了融资成本外，还涉及其他费用收入，这并不寻常。一般而言，一家财务公司哪能涉及到工程咨询服务费、运营咨询服务费等地产开发专业服务费等，除非另有隐情。的确，这家“青岛悦优合伙基金”背后确实不同凡响。经地产密探多层穿透查证了解，该合伙基金公司背后“金主”竟然是“千亿上市房企”金地集团。日前，金地集团曾公开说，青岛悦优持有正源荟置业49%股权，为双方开展项目合作的风控措施安排。仅仅是风控安排吗？从上述收取的多种费用看，并非如此简单。今年9月份，正源股份公告成都正源荟置业已取得项目一期4宗住宅用地.25亩的不动产权证书；向双流区规划和自然资源局报送的一期3#、4#地块（合计约75亩）建设工程规划设计方案已通过双流区规划委审批。从正源股份最新补充协议看，“双流正源国际荟产城融合项目”拟将未来新增的约39亩土地纳入与上述合伙基金的合作范围，原定借款额度从7.5亿元追加到10.5亿元。截止本公告日，双流区规划和自然资源局尚未将上述约39亩地出让给正源荟，但正源股份解释说，签署补充协议是为取得项目用地对资金的提前筹划。这笔10.5亿元的资金拨付安排可谓非常紧凑，借款款项分4期发放，首期发放7.1亿元，第2期发放万元，第3期发放1.3亿元，第4期发放1.7亿元。注意！这笔10.5亿元借款期限24个月，综合融资成本却为年利率高达15.5%，这个年利率比信托融资高得多啊！今年10月中旬，这个项目名为“正源荟·艺境”的营销中心已正式开放，业态涉及小高层、叠墅和合院等，如小高层产品建面约-㎡，叠墅产品建面约-㎡。就金地集团而言，相较于万科等其他一线龙头房企，金地在成都楼市布局较晚，目前仅有“成都金地悦澜道、金牛抚琴16亩、青羊灯笼街8亩、成都金地自在坊”4个项目，前3个为住宅，后1个为商业、公寓。据悉，成都金地悦澜道作为金地集团入驻成都首次公开竞得的开发项目，自年11月首次推出套房源，报名人数却只有25组，整体认购率不及12%，一时间遭业内痛批，一个是均价高，一个是品牌在成都不强。时至今日，金地集团在成都这个战略重镇，在百强房企扎堆且激烈竞争的大环境下，依靠4个项目显然难形成强有力的品牌号召力。从年内土地储备看，金地集团重心依然是华东和华南，以及东北和华中，华西鲜有新增项目。对于正源荟这个项目，在炙手可热的成都二圈层双流，躲在合伙基金背后的金地集团，将来又在扮演什么重要角色？
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